22/03/2021 Пять главных правил при покупке новостройки

Когда строительные компании продают квартиры в еще незавершенных домах, то часто показывают будущим дольщикам красивые картинки, обещают парковки, детские площадки, дизайнерские холлы, светлые и уютные квартиры. Но далеко не всегда слова застройщика воплощаются в реальности.

Однако в разочаровании, которое постигает покупателей квартир после получения ключей, нельзя винить только застройщиков или риэлторов. Чтобы представление о строящемся доме было максимально объективным, самим дольщикам нужно серьезно подходить к выбору дома.

№1. Тщательно проверьте застройщика
Лучше всего о качестве вашего будущего дома расскажут уже реализованные застройщиком проекты. Чтобы оценить, в каких условиях вы будете жить, присмотритесь к уже построенным компанией домам, а еще лучше — арендуйте в одном из них квартиру на сутки. Так у вас появится представление о слышимости, контингенте соседей, качестве инженерных сетей, лифтов, отделки общедомовых помещений или квартиры (если ремонт от застройщика).

Также необходимо оценить финансовое положение компании. Как отмечает руководитель бюро экономической и правовой безопасности «КРАСС Практик» Антон Гусев, многие девелоперы создают отдельные юрлица под каждый строительный проект. Поэтому нужно учитывать положение всех связанных с застройщиком организаций. Если у одной из них начнутся проблемы — последствия затронут всю группу предприятий. Яркий пример такого «домино» в Перми — банкротство групп компаний «Камская долина» и «Классик», после финансового краха которых в Пермском крае остались сотни обманутых дольщиков.

Изучить опыт застройщика — лучшее решение, которое можно принять перед покупкой жилья, считает специалист по недвижимости АН «Территория» Дмитрий Ничипоренко. Однако эксперт отмечает, что далеко не все строительные компании публично говорят о своих проектах прошлого, как правило, так поступают игроки эконом-класса. Поэтому вам могут понадобиться сервисы для проверки контрагентов: «СПАРК-Интерфакс», «Картотека», СБИС или их аналоги.

№2. Узнайте, кому принадлежит земля вокруг дома
Если сомнений в стабильности застройщика нет, изучите, кому принадлежит территория вокруг, ведь обещанный под окнами парк может легко превратиться в еще один жилой дом или общежитие РЖД. «Когда люди приобретают квартиру, их больше интересует сама квартира, ее конфигурация и метражи. А обращать внимание нужно на все детали проекта», — говорит Дмитрий Ничипоренко. По словам эксперта, чаще всего покупатели квартир стесняются задавать вопросы или задают их неправильно. В качестве примера специалист по недвижимости привел ситуацию с нехваткой парковочных мест, в которой часто оказываются покупатели квартир в новых ЖК, особенно в центральной части города.

Как отмечает Дмитрий Ничипоренко, сейчас строительными нормами предусмотрено, что дом может быть сдан при обеспеченности парковочными местами на 40% от числа квартир. То есть, даже при условии, что на одну квартиру приходится по одной машине, а, чаще их две, бесплатного паркинга, которым застройщик обеспечивает ЖК, на всех не хватит. «Строительные компании это понимают и решают такие проблемы, говоря, что поблизости есть платные парковки. Но далеко не все хотят платить за парковку. Люди видят пустой участок и спрашивают: «Мы можем парковаться здесь?» Им отвечают: «Да, можете». Но покупатели не спрашивают, кому принадлежит эта земля», — отмечает Дмитрий Ничипоренко.

По его словам, в такой ситуации оказались жители «Нового центра», которые длительное время бесплатно парковались на муниципальной земле, но потом были возмущены, когда узнали, что эта территория их дому не принадлежит, а администрация Перми ввела на улицах вокруг ЖК платную парковку. Специалист по недвижимости уверен, что спросив, в чей собственности будет находиться земля рядом с домом, покупатели квартир получили бы честный ответ от застройщика.

В бюро «КРАСС Практик» рекомендуют будущим дольщикам внимательно изучить опубликованную проектную декларацию и отслеживать все вносящиеся в нее изменения. Эти сведения можно получить на сайте Единой информационной системы жилищного строительства. «Кроме того, перед подписанием договора будет не лишним ознакомиться с градостроительной информацией о районе, в котором строится дом. Интерес в ней представляют градостроительные планы и правила землепользования и застройки. В этих документах можно обнаружить, что соседний со стройкой участок относится к землям промышленности (и задуматься об экологии будущего жилья), либо о планах строительства автомагистрали под окнами», — говорит руководитель бюро Антон Гусев.

Например, в Перми для новоселов ул. Овчинникова, 35а стало сюрпризом, что территория вокруг их дома, где находятся парковки и детские площадки, принадлежит муниципалитету, а через пару лет под их окнами появится городская магистраль.

№3. Будьте готовы к изменениям проекта в процессе строительства
Редакция Properm.ru несколько раз писала о покупателях квартир в домах «Орсо групп»: жилом квартале «Маасдам» и доме «Юго-Запад». Пермяки были возмущены, что во время строительства застройщик заменил материалы фасада, лифты, количество парковочных мест и дизайн холла. Дмитрий Ничипоренко считает, что каких-либо рисков для здания и покупателей квартир такие перемены не несут. Эксперт отмечает, что любые проектные изменения чаще всего обусловлены ситуацией на рынке. А если застройщик решает что-то в проекте поменять, то все предложенные изменения сначала проверит Госстройнадзор.

«Допустим, границы перекрыли, как это было весной, нужный материал не завезли, что делать застройщику? Останавливать стройку и ждать поставок? Нет! Он обещал сдать дом в срок, поэтому ищет замену материала. Например, были обещаны лифты Otis, но завод на время закрылся. Застройщик решает купить лифты Kone схожей характеристики. Да, это разные товары и в чем-то могут быть лучше или хуже друг друга, но требованиям ГОСТ и заявленному проекту они отвечают. Госстройнадзор проверит все документы, если претензий нет — дадут одобрение», — говорит Дмитрий Ничипоренко.

По словам специалиста по недвижимости, сейчас на первичном рынке жилья сформировался тренд на предчистовую внутреннюю отделку помещений «White box» — светлую подготовку всех поверхностей под последующие работы.

№4. Берешь отделку от застройщика — не жди высокого качества
«В потоке сделать хороший качественный ремонт трудно, поэтому многие застройщики с претензией на комфорт и бизнес-класс квартир отказываются от этого, понимая, что не выдержат такой темп и объем», — считает Ничипоренко. Он отмечает, что ремонт от застройщика, как правило, предлагают компании, работающие в эконом-сегменте. По мнению эксперта, покупатели квартир должны отдавать себе отчет, что качество таких работ может быть на невысоком уровне. При этом Дмитрий Ничипоренко отметил, что на выполнение аналогичной отделки своими силами покупатели потратили бы больше средств.

Если вы купили квартиру с ремонтом от застройщика, то прочитайте инструкцию от Properm.ru об особенностях приёмки квартир. Ведь строительные компании далеко не всегда выполняют свои обязательства на 100%, брак и недочеты могут быть в каждой квартире.

№5. Деньги за неправильную квартиру можно вернуть, но не всегда
Как отмечает руководитель бюро экономической и правовой безопасности «КРАСС Практик» Антон Гусев, федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве» установлено, что площадь квартиры может меняться на этапе строительства в пределах 5%. Если этот пункт нарушен и вместо обещанных 60 кв.м вам передают квартиру площадью 55 кв.м, то вы вправе расторгнуть договор со строительной компанией и получить назад свои деньги. Сейчас изменение площади — единственная беспроигрышная причина расторгнуть договор с застройщиком по-хорошему. В остальных случаях, вероятнее всего, придется идти в суд.

Надежный способ минимизировать подобные риски — включить в договор долевого участия (ДДУ) пункт, что существенным условием договора является соответствие объекта тем параметрам, которые указаны в проектной декларации. При этом важно прописать конкретный номер и дату декларации, ведь застройщик может вносить в нее изменения уже в процессе строительства дома. «Если такие существенные условия будут закреплены, то возрастают шансы дольщика добиться в суде уменьшения цены квартиры или расторжения ДДУ. Однако застройщики это тоже прекрасно понимают, поэтому включение в договор подобных пунктов — задача не из легких», — отмечает Гусев.

Но если таких пунктов в вашем договоре с застройщиком нет, то не нужно мириться с некачественным жильем. Вы вправе расторгнуть договор купли-продажи с застройщиком и потребовать возврата всех средств и всех понесенных затрат, если выполненные работы не проходят по ГОСТам и СНИПам, а девелопер отказался устранять все недостатки. Такое определение в 2018 году вынес Верховный суд России, рассматривая спор семейной пары из Оренбурга и застройщика. Однако на слово вам никто верить не будет, поэтому будьте готовы морально и финансово к тому, что придется потратиться на оплату экспертизы, юристов и поездки в суды всех инстанций. Разумеется, все эти затраты в случае победы застройщик будет обязан компенсировать.

Источник: портал properm.ru